首付凑不齐，买房徒伤悲。小编相信，大家都有一颗买房的心，奈何没有买房的款。特别是还未成家的年轻人，没有足够的钱付首付。但是，强烈想要买房的欲望会让大家考虑买总价低的公寓。在大家准备买公寓的时候，不妨先了解一下住宅和公寓都有哪些区别。
小编主要从以下几个方面来分析：
01：概念上的区别
公寓：为集合式住宅的一种，一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。公寓的套型建筑面积与套型阳台面积之和不大于50平方米的居住建筑。
住宅：是指专gong居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。住宅一般是以家庭为单位居住，多为两房和三房。
02：土地性质上的区别
公寓：公寓大多是商业用地，极少数公寓有居住用地的性质。公寓受其商业地产的性质影响，加上商业公寓的规划，往往公摊面积大，得房率低。而且很多人不知道，商住公寓的容积率非常高，以致采光和通风都有影响，进深标准也比普通住宅低，户型硬伤非常大，很多都是无窗的暗卫或无阳台。
住宅：住宅是居住用地。根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件，因此现今的住宅大多都是明厨明卫，采光条件自然要比公寓好很多。
03：产权上的区别
公寓：根据公寓类别不同，产权的年限也有所不同。商务型公寓产权为40年到50年，酒店式公寓的产权只有40年，居住型公寓的产权年限为70年。使用期满后依法律规定办理。
根据2007年的相关《物权法》的规定所总述的这个区别一目了然。也就是说，住宅的土地使用权到期后，可申请自动续期;但商业用房却有可能有其他变数，也许需再次缴纳费用才可续期。
住宅：住宅的产权年限为70年，使用期满后自动续期。
04：装修上的区别
公寓：公寓多为精装修，风格大致相同，拎包入住。当然也有清水房的公寓.
住宅：住宅分为毛坯和精装修两种，但是毛坯房占为多数，满足消费者自己打造出温馨却不一样的家居环境。
05：生活成本上的区别
公寓：大部分的公寓是商用水电，价格比居民的水电费用高，物管费也比较高。而且，绝大多数公寓是没有通燃气管道的，只能用电磁炉。住在公寓的李先生，每天朝九晚五，在并不特别热的五月开过三四次空调，几乎未做饭的一个月里，主要用电在冰箱、热水器和灯等方面，电费110元左右。而且，因没有天然气接入，所以公寓内并无排烟道。于是每天都能闻到楼上或者隔壁在家用电磁炉做什么菜，造成空气质量差。
住宅：居住成本较低，且满足做饭需求。
06: 贷款上的区别
公寓：一律50%首付，不限贷不限购，首付5成。但只能贷款10年，而且不能用公积金贷款。在贷款利率上也有所差别。商住房的贷款利率通常是基准利率上浮10%，相当于普通住房二套房的利率。受其产权期限影响，相比一般住宅最高30年的贷款年限，其可贷年限也更短;如遇资金周转困难，想要进行资产抵押贷款，贷款利率、期限和费用、难度更是大。
住宅：在购买住宅时，可以选择纯商贷、公积金贷、组合贷款，首付比例最低两成。二套35%首付，限购限贷，但有首套房利率优惠。
07: 税费的区别
公寓：主要是3%契税、营业税、个人所得税及土地增值税，一般公寓比同类住宅二手市场交易要多交十几二十万的税费。当你初次购入公寓时，税费仅需3个点的契税。但当想要转手时，卖方需要支付增值税、个人所得税、土地增值税，买方需要承担契税，买卖双方需要承担印花税。
在进行二手交易时，其与住宅对比，最大的区别在于增值税。住宅的增值税在0.56%，而公寓接近20%。这中间差值有多大?假使你此前购买了一套总价50万的公寓(购房发票金额为50万)，如今其升值为70万，想要转手的话，你需要承担约11万的税费。
显然接盘侠也不会愿意承担这个高昂的费用，退一万步说即使人家非要买公寓，但选择太多，大可买入新房公寓，仅需3个点即可解决，节约一大笔费用。
住宅：主要是1%-4%契税，营业税及个人所得税，满一定年限，免营业税。
08: 落户的区别
公寓：不能落户，小孩最终也上不了学。
住宅：满足条件的可以落户。
09: 住户的区别
公寓：由于公寓的面积比较小，所以每层的住户都会比较多，通常在10户左右。公寓由于是商住两用的性质，因此同一层中，有办公的、有自住的，也有租户等，各种人群混杂。这样一来，住户的私密性就不能得到很好的保障。
住宅：住宅的住户相对就比较少，一般是两梯四户或五户，也可能是一梯两户。这样可以比较好的保护业主的隐私。
最后，买还是不买?
看到这里相信大家对于购买公寓还是住宅都有自己的考虑了,公寓不是不可以买但需要专业的眼光，小编认为投资公寓需要注意下面几点：
1、不要选所谓便宜的公寓，说白了就是便宜没好货、偏僻,地段差，租金低，很大几率连租都租不出去;
2、不要选体量超级大盘的公寓，比如一个楼盘有几千套公寓卖出来，将来业主之间恶性竞争会很激烈，影响租金收益和未来出售;
3、地段,一定要记得地段,尽量选择市中心、商业区、办公区集中的公寓，空置率低，租金有保障。
未来租售同权对公寓是一大利好
九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。《通知》明确要求，人口净流入的大中城市要积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。目前，住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。7月17日，广州市政府官网发布《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，明确提出了要“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”引发广泛关注。
说了这么多，公寓和住宅其实是两种差异巨大的房屋，具体还是要看你自身的实际需求来选择，如果你只是考虑租金收益,可以买，但是如果你是想享受住宅带来的教育等配套资源,和未来好出售，就不建议买了，除非未来国家提出的租售同权能够实行。
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